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<법원경매 입찰 절차2>
3) 권리 분석
경매에서 권리분석을 하는 대표적인 이유는 법적 하자를 발견하고, 그에 대해 대처하기 위함이다. 예를 들면 법적 인수권리의 하자가 없는지, 법정지상권이나 유치권, 기타 권리관계가 낙찰 이후에 인도명령으로 명도를 받기가 까다로운지 여부를 확인하기 위해 권리 분석에 들어가게 된다.
권리분석을 잘 해야 낙찰 이후 추가금액이 더 들어갈지, 경우에 따라서 저가 낙찰 혹은 고가낙찰을 하게 되는지 명쾌해진다. 큰 금액이든 작은 금액이든 투자를 할 목적이면 성공해야 한다.
권리분석의 기본 맥락은 경매와 공매 모두 같다. 다만 경매의 경우 물건 상세 조사자료와 감정평가사의 평가 자료가 함께 공개되는 반면, 공매는 그러한 자료가 기본적으로 제공되지는 않는다. 따라서 공매도 도전하려면 경매를 반드시 먼저 공부해야 한다. 경매를 통해 권리 분석에 익숙해지면 공매를 위한 자료 조사도 직접 할 수 있게 된다. 경매를 통하여 물건 권리분석과 이에 수반되는 분석을 학습하지 않으면 공매에 응찰하기가 쉽지 않다.
권리분석과 물건 분석 수익성 분석을 별도로 항목을 달리한 이유는 그 만큼 중요하기 때문이다. 유료사이트는 권리분석 자료를 제공하지만 100% 믿을 수 없다.
자신의 물건에 대해서는 자신이 조사해야 한다.
4) 물건 분석
권리분석이 법률상 하자를 찾는 과정이라면, 물건분석은 물건의 하자 확인하는 작업이다. 입찰할 물건에 대하여 다른 지역, 다른 물건과 비교하여 투자가 합당한지 정해야 하며, 응찰할 물건의 현재 가치와 하자 요인을 조사해야 한다.
예를 들어 농지의 경우, 원칙적으로는 농업인 외에는 취득할 수 없다. 다만, 주말농장의 형태라든지 주말농장에 준하는 경우 농업자격취득증명(이하 농취증)을 통해 취득이 가능한 경우가 있기 때문에, 농취증을 받을 수 있는지 조사를 해야 한다.
농취증을 낙찰 이후 4일 이내 법원에 제출하지 않으면, 농업인으로서의 자격을 갖추지 못하여 등기를 할 수 없기 때문에 낙찰 허가 기일 불허가 결정이 나고 보증금은 몰취당한다.
아파트나 주택 같은 경우, 인도명령 대상자인지 여부와 명도를 받기 용이한지 여부를 확인하고, 별도의 노력과 시간의 소요기간은 얼마나 걸릴지 등과 밀린 체납금등의 부가 비용의 여부 등도 물건조사를 통하여 상세히 확인을 해 보아야 한다.
5) 수익성 분석
수익성 분석은 입찰할 목적물이 장기간 보유할 물건인지, 단기간 보유 후 적당한 시기에 매각하여 수익을 남길 물건인지, 혹은 수익성보다 본인이 직접 사용할 목적인지를 먼저 정해야 한다. 수익성 분석까지 정리가 되면 응찰가가 정해진다.
처음에는 보유 목적이었어도 어느 시점에는 매각할 사정이 생길 수도 있다. 본인이 투자한 금액보다 이익을 창출할 수 있는 물건에 투자를 하려면 인근의 물건 가격과 중 단기, 장기 발전계획이나 여러 가지 지역적 특성을 살펴 경매물건의 가격이 적절한 가치를 반영하였는지와 향후 얼마나 수익을 낼 수 있을지 등을 모두 분석해 보아야 한다.
