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<법원경매 입찰 절차 3>
6) 임장(현장파악)
정보에 대한 기본적인 분석을 마친 후, 현장에 방문하여 임장을 거쳐 최종적인 판단이 필요한 물건이라면 현장탐문 즉, 임장활동을 수반해야 한다.
모든 경우 임장이 필요한 것은 아니며, 경우에 따라 임장이 독이 되는 경우도 있다. 가령 향후 개발가능성이 농후하지만, 막상 현장에서는 맹지나 광활한 농지의 같은 경우 투자의욕을 오히려 떨어뜨리는 경우도 있기 때문이다. 공장의 경우 임장을 갔을 때 낙후된 시설이나 주변의 열악한 여건이 먼저 눈에 들어오게 되면, 미래의 수익성 보다 현실의 현황에 쏠리게 된다. 이는 낙찰가를 정할 때 기존의 수익성 조사 때 보다 저가로 응찰하게 되어 떨어지는 참담한 결과로 이어지기도 한다.
따라서, 임장은 조사가 완료되거나 진행 중에 여러 가지의 장점을 보완하거나 단점을 확인하러 가는 임장이 되어야 한다. 당장의 물건 값을 매기기 위한 실물만을 보는 것은 아니다.
7) 입찰 선택 및 입찰가 결정
여러 가지 후보군에서 축약하여 줄이고 줄인 물건 중에서 드디어 응찰할 물건을 정했다. 문제는 가격이다. 필자에게 주위의 지인들이 “ 얼마를 쓰면 되나요?”, “ 이 물건 어때요 ?” 하는 질문을 많이 하는데, 이는 우문이다.
왜냐면 이러한 질문에는 놓친 부분이 너무 많기 때문이다. 본인에게 얼마나 필요한 물건인지, 자신의 자본능력은 얼마 정도인지, 취득목적이 무엇인지, 향후 수익성은 얼마로 판단하는지를 선결 과제로 하여 이에 대한 답을 우선 정해 두어야 한다. 경쟁자들은 이미 이러한 정황을 파악하고 있다는 사실을 간과하면 안 된다.
8) 낙찰 및 낙찰허가
경매에서 응찰의 결과는 당일에 바로 알 수 있다. 당일 12시 전후로 물건별로 응찰자를 법정대에 일렬로 세우는데, 일일이 이름과 입찰금액을 호명한 다음 조마조마하게 만들고 나서야 최종 낙찰자 이름을 부른다. 탈락한 다른 분들은 보증금을 돌려받고 낙담한 채 돌아서지만 낙찰자는 보증금 봉투 대신 낙찰대금 보증금 영수증을 받게 된다.
1주일 뒤, 낙찰허가기일에 허가가 결정되면 이의신청기간을 보내고 잔금납부명령을 받게 된다. 통상 1달 정도의 잔금 납부기일을 주기 때문에 잔금이 모자라는 분은 이 사이 은행의 잔금대출을 알아보게 된다.
9) 잔금납부 및 등기
잔금을 납부하고 등기를 하면 법적 진행하는 모든 절차는 끝난다. 낙찰자는 배당과는 무관하다. 배당은 법원이 하는 것이고, 배당 이의 신청 등은 낙찰자가 납부한 경매 대금을 가지고 채권자들 사이에서 일어나는 문제이기 때문이다.
10) 인도명령
잔금 납부 후 6개월 이내에 인도명령을 법원으로부터 받아야 하며, 이 기간을 도과할 경우 별도의 명도소송절차를 이행해야 한다. 역술하면, 낙찰자를 보호하기 위하여 별도의 명도소송 절차 없이 법원에서 이에 준하는 명령을 발하는 제도이다.
